丁祖昱跨年演讲：从2010到2030，洞悉中国房地产过去与未来

2020-01-02　来源：888集团

以下文章来源于丁祖昱评楼市，作者丁祖昱

2019年12月31日，上海新静安体育中心，座无虚席，五千余位行业同仁渴求革新的眼神，让我们深感责任重大。

丁祖昱用四个多小时，再一次为行业奉献一场干货满满的思想盛宴。

这一天，也是一个时代的节点，21世纪的第二个十年行将结束，我们已经站在第三个十年的起点。从五湖四海奔赴这场盛会的内在动力，是地产人的使命使然。

在行业压力与日俱增的今天，我们比任何时候都需要突破自我，找到通往未来的入口。

如今年的主题“拥抱未来”，告别2019，拥抱2020，我们就是主宰变革的主人，相信下一个十年同样精彩。

发布会上，丁祖昱说了近4万个字，这是一个行业旁观者、见证者和记录者的大无畏。

鲜活的大数据下，他对行业的深度分析，余温未散，他带给行业的反思和思考仍然在持续。

我们希望用文字，永远记录下这些可以影响行业未来发展的话语。

1.政策城市松，宏观紧；货币松，房贷紧

宏观上来看，今年强调了不把房地产作为短期刺激经济的手段，这是今年房地产方面最严的政策，而地方上则由于市场压力，整体政策限制要相对松一些。

整体货币市场的资金比较宽裕，但是这个宽松和房地产无太大关联，房地产从今年5月份起整体信贷就是一个字“严”，并且越来越严。

比较值得一提的是关于棚改政策，2019年棚改计划开发锐减50%左右，棚改贷款直接影响棚改货币量，一方面是棚改量在下调，另外棚改货币化这块也受干涉，这对很多城市造成了巨大影响。

除此之外，今年地方政府出台和人才相关的政策最多，但如果把人才政策和房地产市场效应做一个对比，会发现政策要早出，政策晚出效果会递减。

2.宏观数据繁荣，行业压力日益巨大

从宏观数据来看，可以用繁荣形容，我们大致预测，今年销售金额会突破16万亿，同比上升约7%左右，今年新开工达到22亿平方米，同比增加8%，今年开发投资达到13万亿，同比增长10%。从这三大数据当中，可以看到今年房地产宏观数据确实非常繁荣。

宏观数据繁荣和行业自身压力也形成了鲜明的对比，行业压力角度来看，TOP50的增速最为明显，TOP50强的房企都是今天房企领军企业，整体增速从65%降到16%。TOP50强房企的变化是行业压力巨大信号，百强房企增速更小。

3.土地成交规模回到十年低位，地价岿然不动

土地数据今年压力很大，成交规模回到十年相对低位，仅仅比2014、2015年略好一些，地价从各个城市来说，同比数据没有明显下降。

在这其中溢价率与流拍率是两个最重要的指标，除了3、4、5月份回升，今年其他月份整体流拍率达14%，约等于七块当中有一块流拍，土地市场相当严峻。

不仅如此，我们发现今年的地王其实不贵，只有广州一块地成交过百亿。除此之外，单价前十强都没有超过7万元/平方米，在5-6万元/平方米的单价。

4.一手房涨幅榜长三角占一半，顶豪一半在北京

一手房数据从城市角度来看，成交量重庆最高，但比去年同期略有下滑，成交金额上海第一，比去年上升了20%。从成交涨幅来看，厦门和北京成交涨幅过60%。

无论是深圳还是上海，这两个城市房价均价都已超过5万元/平方米，进入了5字头的时代，从涨幅榜来看，长三角占了一半城市，但是这里也有个疑惑，深圳房价真的像数据显示的那样同比只有2%的涨幅吗？

我们对全国22个重点城市，新开盘的项目做了全面的调研，发现在2016年限价之后有大量倒挂楼盘出现，一手低于二手房房价。但是到今年我们发现一手和二手房倒挂情况越来越少，统计22个城市只有202个倒挂项目，平均一个城市不到十个。

从豪宅来看，我们统计了5万元/平方米到10万元/平方米的楼盘成交，上海成交了两万一千多套。与此同时，总价五千万以上的顶豪北京成交了202套，上海和深圳在一起不到200套，所以顶豪北京占了半壁江山。

都说中国房价高，登记备案住宅当中超过20万元/平方米的楼盘一共只有16套，其中在上海有10套，深圳4套，北京2套，从单价来看，中国房地产最高的单价上涨幅度是有限的，毕竟顶豪的人群是非常有限的。

5.二手房15城集中度近6成，价格涨不动

二手房最核心的15个城市成交接近1.3亿平方米，总成交金额近3.5万亿元，集中度达到了60%，一手房是50个城市达到60%，这表明二手房市场还有待于进一步发展，未来空间非常大。

从二手成交情况来说，今年成交周期明显拉长，广州成交周期超过100天，而深圳只要二手房挂出来就能成交。从价格来说，基本是跌多涨少。今年二手房价格压力比较大，是以价格换取的成交量。

6.百强房企增长失速、新增千亿数量“腰斩”

今年百强房企增长失速，2016年百强房企的增速在50%左右，今年百强房企的增速只有6.5%左右，可以说是跳水式的失速。与此同时，从千亿企业数量来说，新增的千亿企业数量“腰斩”，去年新增13家，今年是5家。

今年的投资，从拿地销售比来看，越来越谨慎。今年8月之前只拿出44%的钱买地，9月份已经降到28%，到了第四季度在25%左右。

从拿地区域来看，目前投资是回归二线的，但是二线土地供应也是非常有限。

从资金角度来看，今年上半年到处拿钱，下半年到处没钱，对于大多数房企来说今年资金压力非常大。

此外百强房企也开始了清算重组，我建议破产清算赶早不赶晚，早一点可以清算出一定的价值，如果晚的话也许会面临非常棘手的局面。

7.营销常规手段失效，卖房就靠渠道

2019年营销出现了压力非常大的情况，单盘产能从2016年10亿元降到今年5.9亿元，竞争不可避免，常规手段全面失效，卖房全依赖于渠道。

2018年之前渠道占比小于5%，2018年升到10-15%，今年开始达到50%，今年四季度占比则达到了50%以上。很多房企被渠道绑架了。

归根到底，最大逻辑就是客户发生了天翻地覆的变化，由于财富客户下降，今天自用型客户和楼盘要匹配起来，比过去困难得多。

8.四房持续增多，95后也买豪宅

从产品角度来看，2019年三房四房的面积在变小，无论是刚需还是改善购买都有压力。与此同时，四房总量增加，和十年前相比提升了11个百分比。

此外今年上海95后购买千万以上楼盘的占比达到了11.7%，95后最大只有24岁，我们必须重视这个客户群体。

9.二线租金2000以下占5成

今年租赁压力非常大，一线和不同的二线之间规模价格差距非常大，北京和上海市场规模是长沙、合肥的20倍，租金是四倍。

从消费者角度来说，租赁市场也是有巨大差异，一线城市3500以下租金达到了50%，4000元以下的租金占比达到了80%，而三线城市3000元以下的租金占比达到了90%。租客租房都不愿意去远郊，一线城市还有可以忍受90分钟以上的，三线城市30分钟以上都不能忍受了。

此外，从2017年出现了租赁用地出让之后，已经有180幅土地，至今还没有一个项目上市提供租赁房源。

今年的公寓估值出现了大滑坡，回到两年前的起点，这是租赁行业短暂的洗牌，也是它价值回归的过程。

10.北上深商办同时出现租金、出租率下降

从商办角度来看，北京、上海、深圳写字楼同时出现了租金和出租率的双降，而且整个中国七成重点城市都出现了租金和出租率的双降。

写字楼销售市场全面下滑，多的下滑60%。然而上海、北京、深圳，大宗交易数量并没有明显减少，特别是上海，上海大宗交易要超过全国大宗交易总和的50%。夜间经济、首店和国潮都是商业的巨大亮点。

11.全年11家物业IPO创新高

今年的物业也是巨大的亮点，有11家IPO公司，基本占了所有IPO数量的一半，物业股平均涨50%。此外，今年物业收并购非常多，基本可以说是全面启动，无论是上市还是没有上市都在做大量收购。今年智慧物业也迅速发力，在未来十年智慧社区将是从物业当中发展最大一个板块。

12.政策加快关上产业销售之门

关于产业这块，今年供应地最多是青岛，北京只供应了1200亩，一线城市对产业用地进行了计划经济，在这其中深圳地价最高，600万一亩。

从政策角度来说，今天基本把产业工业用地进入到生产这扇门关掉了，都要求100%自持，未来工业和产业用地应该姓产不应该姓销。

与此同时，产业这块的资产证券化速度非常快，在香港市场当中包含内地产业资产这些比重达到了55%。

13.房地产是中国经济的压舱石和稳定剂

房地产是中国经济的压舱石和稳定剂，房地产加建筑业占GDP的七分之一，土地出让金贡献了五分之一的广义财政收入，房地产相关税收房企所得税五税占了整个狭义财政收入的六分之一，中国地方政府的财政收入和房地产密不可分。

房地产加上建筑，一共为中国提供了五千万的就业岗位，2010年这一数据是2100万个，十年增长了2.4倍，现在达到了5052万就业。过去十年房企进驻的城市数量不断增加，从315个到现在1249个，房企进驻越多，参与的各个城市化进程越多。今年城市化率约能达到60%以上，总人口增长1.7亿人，和十年前49.6%城市化率上升了十个百分点，这其中房地产起到重大贡献。不仅如此，十年间在人口增加的情况下，人均住房面积提升了8平方米。

14.房地产创造了最大的财富效应

过去十年房地产创造了最大的财富效应，从2010年到今年均价差不多涨了一倍，在这其中上海、北京、深圳是过去的2.5倍。房地产让很多居民迈入小康进入了中产。然而最近三年，从2017年到现在房地产财富效应开始有所减弱，财富效应出现了比较大幅度的下降。

过去十年政策确实对房地产周期产生了巨大影响，中国房地产涨落特别是调整和政策密切相关，一晃十年过去也限了十年。

过去十年也是住宅开发的十年，住宅开发占整个商品房比重84%，特别是在2015年到2018年上半年，只要坚持三高模式可以享受到最大红利，但今年这三高模式能否继续需要打一个巨大的问号。

过去十年中国销售排行榜有六家十年一直屹立不倒分别是碧桂园、万科、保利、中海、绿地，榜首增长了七千亿，所以过去十年也是中国房地产最高度发展的十年，也是龙头房企快速增长的十年。

过去十年也是多元化方向在逐步明确过程当中，十年间已经有部分房企进入到非房地产领域，或进入到房地产当中非住宅领域。

15.房地产是中国最大的制造业

接下来十年，我认为最核心的观点房地产是中国最大的制造业。未来十年中国商品房总量将达到150万亿。为什么说房地产是制造业，我们看一下制造业的特征到底是什么？衣服是用来穿的，不是用来炒的，食品是用来吃的，汽车用来开的，房子用来住的不是用来炒的，自从2016年房住不炒之后，房地产和制造业之间的关系更加紧密。

制造业具备的那些特征房地产同样具备，房地产和制造业每一项去对比都是一致的，特别是房住不炒之后，房地产投资属性逐渐减弱，消费属性逐渐加强，房地产是制造业的特征会越来越明显。

所以，我们今天说要扶持制造业，我说首先就应该扶持房地产业，因为房地产是制造业而且房地产是中国最大的制造业。

未来对中国国民经济稳定，房地产还将起到巨大的作用。从政策角度来说，只要房住不炒，政策应该对房地产健康发展要给予更多支持和呵护，我们也希望政府能够重新认识一下房地产。

16.人口、需求的变化是房地产面临的最大挑战

人口、需求的变化，是房地产面临最大挑战。按照目前的综合生育率1.4计算，未来出生人口在1.2亿，比过去十年减少了四千万。第二，结婚人数将减少3400万对，下一个十年结婚人口下降近30%，“丈母娘效应”也会锐减，对中国房地产来说也是一个巨大的压力。

未来十年购房主力人口将减少6000万，在这其中，1920、1930和1940年代这些人很难有养老地产的需求。50后和60后基本退出购房行列。70后和80后最主要购房动力还是二孩，90后买房最核心还是刚需。

但是到了95后又发生了巨大的变化，很多95后考虑以后和猫过了，除此之外，从95后开始中国有了房二代，可以通过原有住房卖掉之后进行改善和升级。

未来十年有越来越多00后迈入到购房行业，总量1.6亿人，占全国总人口的12%，这也是未来中国房地产非常重要的希望。

也正是因为如此，产品要适应需求变化，加速创新。

17.未来将聚焦50个城市

从城市角度来说，经济和人口都会向一些城市靠拢。第一个指标就是资源禀赋，如城市经济能力、人均购买力水平、人均GDP水平等等，在这一点上北上广深杭州还是远远领先的。第二就是人口。目前常驻人口有13个城市已经超过1000万，未来会有更多城市迈入特大城市。这里也需要注意，不能只看人口的增加，也要看质量的增加。

18.房企面对行业洗牌全面升级

过去十年评判一家房企好和差的指标，总核心就是房地产销售数字，很多投行分析师以销售作为评价企业的核心标准，未来十年一项指标不行了。

未来十年最核心要看融资能力，未来房地产行业利润是非常有限的，长期都是高成本资金，未来十年压力非常大。第二类指标我称之为专业能力，分别是投资能力、产品能力、开发能力、营销能力和服务能力。还有四项是企业内部管理，一项是组织架构，一项是人力资源，一项是激励模式和机制，最后是企业文化。十项能力加在一起，才能带来未来十年中国房企的全面提升。

19不动产时代已然来临

2010年从100亿，达到2019年末300亿，未来将是500亿，在不动产当中，无论是大资管、大租售，还是城市更新以及科技赋能不动产加等等都会给这个行业带来巨大的价值，在这个过程当中让不动产动起来，才是今天不动产价值最大的释放。

20数字化全面赋能房地产

中国房地产肯定要被数字化，不如让数字化主动赋能中国房地产。今天只要是重点地产科技技术无一例外都得到国家级的战略支持，我们要对地产科技进入到房地产张开双臂，拥抱它们进入到房地产企业当中。