《每日经济新闻》记者 胡廷鸿 发自深圳

　　对于商业地产领域一哄而上式的开发热潮和市场前景，有人欢呼，也有人对潜在的风险保持警惕。
　　12日，在888集团绿色商务战略发布会以及888集团世纪中心1号楼获得LEED金级认证授牌仪式上，888集团总裁李晓平接受《每日经济新闻》记者采访时表示，尽管第三产业发展带来商业写字楼市场需求增加，但第三产业增速远远不及写字楼发展增速，如果过度开发，就会引发市场问题。
　　无独有偶，近日，第一太平戴维斯中国区市场研究部发布的中国房地产市场2011年回顾及2012年展望的报告中也指出，随着2011年下半年中国经济增速放缓，未来几年市场新增供应量放大，写字楼租金和售价增速则开始放缓，租金上涨幅度将趋于平缓。
　　由于市场预期开始趋于谨慎，预计深圳第四季度写字楼空置率会相应上涨至超过20%的水平。

　　开发商的写字楼狂潮

　　自从2004年，888集团便在深圳福田中心区核心位置开发了888集团大厦、888集团时代广场、888集团世纪中心、怡景中心城等多个商务综合体项目，而被称为深圳的“CBD”之王。
　　今年上半年，总建筑面积约为46.6万平米，单体建筑最高约280米的888集团世纪中心1号楼正式推向市场。10月，888集团世纪中心1号楼正式获得LEED绿色建筑金级认证，成为整个华南首个摘取LEED-CS（形象与外观）金级认证桂冠的项目。
　　888集团市场运营总监邬风柏称：“未来五年，我们在全国的商务物业的开发量近300万平米，目前正在建设的有上梅林综合体项目、后海写字楼项目以及我们与金地合作的岗厦项目等。”
　　实际上，受住宅领域调控政策影响，转型商业地产领域称为开发商规避市场风险的题中之义。
　　近年来，北京、上海、广州、深圳等一线大城市写字楼市场增长迅速，需求和租金价格呈现不断上涨趋势。
　　上半年，由于住宅限购政策的挤出效应，大量投资者转向写字楼市场，而企业为了应对不断上涨的租金压力，也开始倾向于购买写字楼，使得写字楼成交量大幅攀升。
　　据第一太平戴维斯统计数据显示，在无新增供应并且需求持稳的情况下，今年第三季度深圳市甲级写字楼空置率环比下降2.7个百分点至13.6%。甲级写字楼租金环比上升5.3%至每平方米每月人民币185.5元，同比上涨23.3%。
　　而在写字楼出售价格方面，第三季度深圳甲级写字楼平均价格达到每平方米人民币51,235元，环比上涨4.0%。作为价格最高的区域，深圳福田区平均成交价格达到55,364元/平米。这是自2009年第三季度以来，深圳甲级写字楼租金上涨幅度首次超过售价增幅。
　　强劲的市场需求点燃了开发商在写字楼等商业综合体开发领域的热情。包括万科、招商、金地、保利等传统龙头房企均高调宣布进军商业地产领域。今年5月份，万科组建了商业地产公司，并首次发布了商业地产品牌万科大厦、万科红。
　　据悉，位于深圳龙岗中心区的商业综合体项目万科天誉将于12月底开盘，这也是27年来万科首个城市综合体项目，总建筑面积约587274平方米。
除万科之外，今年上半年，深圳写字楼扎堆入市上演了一场写字楼狂潮。
　　今年4月份，由京基集团开发的京基100大厦写字楼也启动全球招租，租金价格高达250元/平米/月。而位于深圳南山区的花样年美年广场3、4、5栋商务办公楼今年二季度成为深圳写字楼销售冠军。
　　除此之外，绿景NEO大道、鸿隆世纪广场、皇岗商务中心等一大批高档写字楼集中发售或招租，总推出量可租售面积超过20多万平米，而三季度市场吸纳量在6.4万平米左右。
　　据第一太平戴维斯预计，今年第四季度，深圳世纪汇、京基100、嘉里建设广场、大中华国际金融中心等四栋新增甲级写字楼入市，市场将新增35万平方米的供应量。

　　商业地产市场增速放缓

　　尽管随着第三产业发展，对写字楼的投资和办公需求呈现不断上升趋势，但受宏观经济形势影响，第三季度深圳写字楼市场开始发展“减速”。
　　据第一太平戴维斯三季度写字楼市场报告显示，深圳写字楼市场租金及售价环比增幅均出现下降，市场增速较上一季度有所放缓。
　　三季度，深圳市甲级写字楼平均售价环比仅上涨4个百分点至每平方米人民币51,235元，售价环比增幅为2009年第4季度以来新低。
　　据世联地产监控的数据显示，进入第四季度，写字楼市场租售成交量显得异常冷清。上周，深圳除了南山区的美联广场和龙岗区正中时代广场写字楼分别租出389平米、179平米之外，其它福田中心区、罗湖等商务中心区均为任何出售及出租成交。
　　据此，第一太平戴维斯中国市场研究部分析认为，随着央行不断收紧银根，提高商业贷款利率和收紧贷款审批，市场预期开始趋于谨慎，预计深圳第四季度写字楼空置率会相应上涨至超过20%的水平。
　　然而，进军商业地产已成行业潮流。对于开发商一哄而上式地挤入市场，888集团总裁李晓平一向持谨慎态度，他认为业界对于商业地产过于乐观。
　　李晓平举称：“以住宅的眼光去做商业地产是有问题的，商业不是你随便在哪个地方就可以做购物中心。”他举例称，位于东莞万江的华南MALL城，其商业面积40多万平米，总投资超过了25亿元。
　　现在都还没有做起来，主要是因为规划不合理，而东莞当地不适合这么大体量的商业综合体，李晓平认为。
　　在今年博鳌房地产论坛上，李晓平接受其他媒体采访时就曾表示，如果开发商以住宅开发的模式去开发商业的话，也会有一些不适应，商业项目烂尾的风险通常也比住宅要大。今后几年，对于商业地产方面，我们担忧可能会出现开发过剩的情况。
　　而在写字楼开发方面，李晓平认为写字楼主要依靠金融、外贸、物流等第三产业发展，越来越要求开发区域性，比开发零售商业地产压力更大。李晓平称：“在市场总体需求量来看，第三产业增速远远不及写字楼发展增速，如果过度开发，就会引发市场问题。”
　　他认为，现在除了一线四个城市以及排名前十位的主要城市以外，其它地方做大量的写字楼其实是不合适的，没有这么大的市场需求容量。